تقرير: السوق العقارية حاليا في مصلحة المستأجرين وتجار التجزئة

تأثر القطاع التجارى فى مصر بشكل مباشر بسبب اختناقات سلاسل التوريد العالمية والقيود التى فُرضت على عمليات الاستيراد، وكذلك تراجع قيمة الجنيه والارتفاع الكبير فى نسب التضخم، إضافة إلى التأثيرات غير المباشرة للحرب الروسية-الأوكرانية وذلك وفق تقرير حديث صادر عن شركة سفلز العالمية للاستشارات حول سوق العقارات المصري.

وتابع التقرير – الذي حصلت الفجر على نسخة منه -: "على الجانب الاخر،  شهد قطاع المطاعم والمقاهى ارتفاعًا فى عدد العلامات التجارية المحلية المؤسسة حديثًا، والتى تقدم مفاهيم مبتكرة وتجريبية فى خدمات المطاعم والوجبات السريعة".

في نفس الوقت أظهر التقرير وجود اهتمام كبير من جانب  العلامات التجارية العالمية فى قطاع المطاعم والمقاهى بالسوق المحلية، خاصة العلامات التجارية القادمة من المملكة المتحدة وأوروبا.

وأوضح تقرير سَفِلز مصر، أن أحوال السوق العقارية الحالية تعد فى مصلحة المستأجرين وتجار التجزئة فى قطاع المطاعم والمقاهى، ما يتيح لهم مساحة أكبر للتفاوض مع مُلاك العقارات، إذ بدأ المطورون وأصحاب المؤسسات بتقديم شروط إيجار أكثر مرونة وتنافسية.

و بدأ المطورون السعى نحو توقيع اتفاقيات ما قبل الإيجار مع المجموعات الدولية وتجار التجزئة والمُشغلين.

من جانبها اوضحت شيرين بدر الدين، مديرة العمليات بسَفِلز مصر، أن القطاع التجارى العالمى واجه تحديات غير مسبوقة خلال العام الماضى، ومع ذلك، يتمتع القطاع التجارى بإمكانيات وفرص كبيرة للنمو والتطوير، إذ تظل السوق فى مرحلة مبكرة وهى غير مشبعة بشكل كبير من حيث بعض المفاهيم التى تمزج بين القطاع التجارى والقطاع الترفيهى وبين محدودية التواجد والتنوع فى العلامات التجارية الدولية، إضافة إلى وجود فرص واضحة للقطاع نتيجة نمو الطبقة المتوسطة والشابة فى مصر، ويجب على تجار التجزئة تكييف عروضهم لتقديم تجربة أفضل للجيل القادم.

وقالت إن  المستهلكون يتطلعون من هذه الفئة إلى مواكبة أحدث صيحات الموضة العالمية، ويميلون إلى التسوق فى المتاجر الفعلية والحصول على تجارب تسوق معززة بالتكنولوجيا.

وكشف التقرير ان أسعار الإيجارات لقطاع التجزئة فى القاهرة الكبرى حول متوسط 940 جنيها للمتر المربع شهريًا بنسبة إشغال تبلغ %85 ويبلغ متوسط الأسعار فى غرب القاهرة الكبرى 820 جنيها للمتر المربع شهريًا بمعدل إشغال %79.

وسجل متوسط أسعار وسط القاهرة 900 جنيه للمتر المربع شهريًا بمعدل إشغال %90 ويبلغ متوسط أسعار شرق القاهرة الكبرى 1020 جنيها شهريًا وبمعدل إشغال %88.

وأشار التقرير إلى أن التعويم التدريجى للجنيه وما تبعه من موجات تضخم أدى إلى اسراع المستأجرين لاستكمال أعمال التجهيزات فى المساحات الإدراية المستأجرة تحسبًا للزيادات المتوقعة فى الأسعار ومحدودية توافر المواد الخام بسبب قيود الاستيراد، ونتيجة هذه الظروف، أصبح الملاك أكثر مرونة.

وذكر ان العديد من الملاك البارزين اتجهوا إلى تسعير الإيجار للمساحات الإدارية بالدولار بدلًا من الجنيه، فى محاولات لمواجهة تأثير الانخفاض فى قيمة الجنيه.

وتابع التقرير:  إننا نشهد طلبًا ملحوظًا على المساحات الإدراية التى تتراوح بين 200 و500 متر مربع من المستأجرين الدوليين الذين تبنوا نظام عمل يجمع بين العمل من المكاتب وعن بعد، وبالتالى تم تقليص المساحات الإدراية الحالية.

من جهته قال كاتسبى لانجر باجيت، رئيس سَفِلز مصر، إن الشركات الناشئة التى تطبق نموذج “العمل من أى مكان” أدركت أنها ليست فى حاجة إلى مساحة كبيرة، ما أدى إلى ارتفاع الطلب على مساحات العمل المشتركة فى كل أنحاء القاهرة الكبرى، ولقد أثبت هذا النموذج التشغيلى جاذبيته لأنه يقدم رسوم إيجار مرنة ومخفضة، إضافة إلى تقليل المصاعب التشغيلية المتمثلة فى إدارة المساحة المستأجرة”.

ولفتا لتقرير إلى ان متوسط أسعار إيجارات الوحدات الإدراية فى القاهرة الكبرى بلغ 760 جنيها للمتر المربع شهريًا وبمعدل إشغال %81 لكن الأسعار تختلف من منطقة إلى أخرى.

وسجل متوسط أسعار غرب القاهرة الكبرى 660 جنيها للمتر المربع شهريًا بمعدل إشغال %80 بينما يبلغ متوسط أسعار وسط القاهرة 740 جنيها للمتر المربع شهريًا بمعدل إشغال %68 فيما يبلغ متوسط أسعار شرق القاهرة الكبرى 840 جنيها للمتر المربع شهريًا بمعدل إشغال %90.

واضاف باجيت: «أصبحت أسعار سوق العقارات فى مصر يومًا بعد يوم أكثر جذبًا للمستثمرين الأجانب بسبب تراجع سعر صرف الجنيه أمام الدولار، ما يجعل منها فرصة مغرية».

وأضاف يجب إجراء بعض التعديلات لجعلها أكثر جاذبية، فالاستقرار فى سعر صرف العملة مهم جدًا لزيادة ثقة المستثمرين فى أن قيمة استثماراتهم ستزيد مع مرور الوقت.

وأكد أن هناك ضرورة لوضع إطار قانونى وتجارى أفضل لجعل عملية الشراء أكثر سلاسة وشفافية، إضافة إلى ذلك، سيساعد تبسيط آليات التسجيل فى إزاحة أى عقبات قد تقوم بإحباط المستثمرين المحتملين، وتعد التغييرات المذكورة هامة جدًا لجعل قطاع العقارات فى مصر أكثر جاذبية للمستثمرين الأجانب”.

ويشار إلى أن الشركات الكبيرة مستمرة فى تبنى مفهوم الاستدامة فى عام 2023، للعمل من أجل الحصول على وحدات ومساحات إدارية خضراء مستدامة.

ورجح التقرير  أن يكون هناك تركيز متزايد على تعديل المساحات الحالية بحيث تلبى متطلبات الممارسات البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات للمستأجرين، ونتيجة ذلك، سيكون هناك طلب كبير ومتزايد على تطوير المكاتب التى توفر مساحات تعاونية وأنظمة تهوية جيدة وخدمات.

ويذكر أنه واجهت السوق التجارية فى مصر خلال العام الماضى العديد من التحديات الناجمة عن الصراع بين روسيا وأوكرانيا، واختناقات شهدتها سلاسل التوريد العالمية وقيود على عمليات الاستيراد وانخفاضات متتالية لقيمة العملة المحلية، ما أدى إلى ارتفاع كبير فى مستويات التضخم.

ويأتي هذا الاضطراب الاقتصادى فى أعقاب فترة من انخفاض الإنفاق الاستهلاكى عن إجراءات الاغلاق خلال فترة جائحة فيروس كورونا.

وفى ضوء التقلبات الاقتصادية التى نعيشها حاليًا، أصبح تجار التجزئة أكثر إحجاما عن المخاطرة، معلقين معظم خططهم التوسعية فى انتظار استقرار السوق.

وبدأ المطورون ومالك العقارات بتقديم شروط إيجار أكثر مرونة وتنافسية بما فى ذلك المساهمة فى التجهيزات وخصومات الإيجار وحوافز أخرى مثل المساعدة فى التسويق والفعاليات الترويجية وغيرها.

وأوضح التقرير أنه تم الإيقاف المؤقت للإيجارات الأساسية واستبدالها بعقود قائمة على المشاركة فى نسبة المبيعات إلى جانب اتفاقيات الايجار قصيرة الأجل، إضافة إلى فترات إعفاء من إيجارات متصاعدة، بهدف الاحتفاظ بالمستأجرين ومستويات الإشغال، ولضمان تأجير المشاريع الضخمة بالكامل وبناء سمعة جيدة السوق، لجأ المطورون إلى اتفاقيات ما قبل الإيجار مع المجموعات الدولية وتجار التجزئة والمشغلين.

ويأتي في مقدمة المشروعات الجديدة فى هذا السوق مشروع -1Ninety من لاند مارك صبور، والذى من المتوقع أن يضيف 115 ألف متر مربع من المساحة القابلة للتأجير لقطاع التجزئة هذا العام، إضافة إلى مشروع 5District من شركة مراكز والذى يوفر 120 ألف متر مربع إضافية فى الجانب الشرقى من القاهرة بحلول عام 2024.

وفي غرب القاهرة، من المتوقع أن تضيف مشروعات ويست الين بوليفارد وجولف سنترال من شركة بالم هيلز للتطوير العقارى حوالى 18 ألف متر مربع مضافا إليها 11 ألف متر مربع من المساحة المتاحة للتأجير على التوالى.

وتتضمن التطورات البارزة الأخرى فى منطقة السادس من أكتوبر رويال بارك الذى من المتوقع أن يضيف 25 ألف متر مربع من GLA Waterway الذى تم الإعلان عنه ومتوقع إطلاقه هذا العام.

وعلى الرغم مما سبق، لا تزال السوق التجارية المنظم فى مرحلة مبكرة من التطوير، فعلى عكس المدن العالمية الأخرى لا يزال السوق المصرية غير مشبع بشكل كبير من حيث بعض المفاهيم التى تمزج بين القطاعين التجارى والترفيهى، وبين محدودية التواجد والتنوع فى العالمات التجارية الدولية.

وتدفع الظروف الاقتصادية الحالية المستهلكين إلى إعادة النظر فى نمط استهلالكهم، وعلى المدى القصير نتوقع أن يركز المستهلكون على التسوق فى متاجر تقدم قيمة عالية للمستهلكين مثل متاجر الخصم ومنافذ المصانع والمتاجر الكبرى التى تقدم خصومات سخية وذات قيمة.

ولفت التقرير إلى ان  أصحاب المطاعم والمقاهى  الحاليون واجهوا صعوبة أكبر فى التوسع بسبب القيود المفروضة على استيراد المعدات والمكونات الأساسية، وعلاوة على زيادة تكاليف التجهيز، اضطر المشغلون الذين يتطلعون إلى فتح فروع جديدة لتقليص حجم الوحدات.

وتوافقا مع توجهات الدولة وقرارات قمة 27COP للمناخ، والتى انعقدت فى مصر، والمناقشات العالمية حول مفهوم الاستدامة، أعربت الشركات الكبرى عن رغبتها فى استخدام مساحات إدارية خضراء مستدامة، وكان هذا الاتجاه سائدا فى عام 2022 ونتوقع استمراره حتى 2023 فصاعدًا.

ومن اجل تلبية الطلب المتزايد، قدم أهم المطورين فى السوق المصرية أنظمة تشغيل تتماشى مع الاشتراطات البيئية المعتمدة عالميا بما فى ذلك نموذج Wellness & LEAD. لتحقق المشاريع المعتمدة أهداف الممارسات البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات من خلال خفض الانبعاثات الكربونية، وتحسين الكفاءة وخلق بيئة صحية للشاغلين.

و من المتوقع أن يكون هناك تركيز متزايد على تعديل المساحات الحالية، بحيث تلبى متطلبات الممارسات البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات للمستأجرين.

وبسبب ذلك، سيكون هناك طلب كبير ومتزايد على تطوير المكاتب التى توفر مساحات تعاونية وأنظمة تهوية جيدة وخدمات.

وسيستمر الطلب على عقود الإيجار من قبل الشركات الدولية بنسبة تفوق عقود الشراء، مع تركيز تلك الشركات جغرافيًا على مناطق شرق القاهرة الكبرى كوجهة تجارية ومركز للأعمال.

بجانب ذلك، ومع استمرار التوسع العمرانى للمدينة نحو الضواحى، تتطلع العديد من المؤسسات الكبرى إلى إنشاء مكاتب فرعية أصغر فى كل من شرق وغرب المدينة للاحتفاظ بأهم موظفيها.

ويظل الاستثمار فى هذه السوق يركز بشكل أساسى على المساحات الصغيرة كاملة التشطيب فى المبانى عالية الجودة والمؤسسة بشكل كامل التشطيب.

وساعد تقديم المساحات الإدارية الصغيرة أقل من 100 متر مربع إلى زيادة قدرة المستثمرين على تحمل التكاليف، ما أدى إلى ارتفاع معدل الاستثمارات التجارية خلال العام الماضى.