قريبًا.. حزمة تشريعات لضبط السوق العقاري

تجري الدولة بالتعاون مع المطورين العقاريين صياغة حزمة تشريعات جديدة، بالإضافة إلى إدخال تعديلات على القوانين القائمة لضبط وتنظيم السوق العقاري، خشية من حدوث أزمة بعد دخول عدد كبير من الشركات الغير مؤهلة  للاستثمار به مستغلة انتعاشة التى أحدثتها الدولة فى القطاع، بعد  تنفيذها العديد من المشروعات العقارية في مختلف المحافظات.

وتتمثل تلك التشريعات في إقرار قانون" اتحاد المطورون العقاريون"، وتعديل المادة  77 " من قانون مواد البناء رقم 119 لسنة 2008 الخاصة باتحاد الشاغلين، واستحداث قانون يحدد ضوابط لفتح باب الحجز في اي من المشروعات العقارية.

وقال طارق شكري رئيس غرف التطوير العقاري باتحاد الصناعات،"ملف السوق العقاري من أحد الملفات المهمة جدا وتنقسم العلاقة فيه إلى علاقة ثلاثية بين الدولة صاحبة الأرض وهي جهة الولاية، والمطور العقاري الذي يرغب في إقامة مشروع ومشترى الوحدة،.. ما اكتشفناه في الفترة الماضية إن هذا المثلث لم يكن يأخذ العناية التنظيمية الكافية، نتيجة لما تمتع به السوق وقتها من ارتفاع الطلب على العقار.

ويساهم القطاع العقاري بنسبة تصل إلى 20% من الناتج المحلي الإجمالي ويستقطب  نسبة كبيرة من القوى العاملة بالمشروعات التي يتم تنفيذها،  يعتبر عامل جذب للاستثمار  لكثير من المصريين للحفاظ على قيمة أموالهم من التراجع أمام ارتفاع مستويات التضخم.

تقييمات للشركات العقارية

وتابع "شكري" خلال تصريحات صحفية،" لكن مع ركود الطلب واتساع  حجم المشروعات العقارية التى يتم تنفيذها من قبل المطوريين، كان هناك ضرورة لتتدخل لتنظيمه أولها بصياغة قانون اتحاد المطورون العقاريون".

واضاف “ شكري”، "هذا القانون مختلف عن غيره من القوانين التى تم صياغتها للقطاع العقاري، لأنه ينظم المطورين أنفسهم وليس السوق،  من خلال وضع قائمة تضم تقييمات للشركات العقارية التي تعمل في السوق بناءا على سابقة أعمالها، وإنشاء لجان تحكيم على غرار لجان فض المنازعات يترأسها مستشار لعرض المشكلات التي تنشأ بين الشركات وبعضها أو مع الحكومة أو العملاء عليها، تلك الخطوة ستعطي قوة للسوق.

وتابع" شكري"، كما ينص القانون الجديد على توقيع عقوبات في حالة عدم التزام أي من  المطورين بتسليم الوحدات لعملائها بحد اقصي عام من التوقيت الزمني المتفق عليه في العقد،.. هذه النقطة هامة لأني اعتقد ان العقار ما هو إلا تسليم.

وقال، " نعمل أيضا على إدخال تعديلات في المادة  77 في قانون مواد البناء رقم 119 لسنة 2008،  الخاصة بأعمال الصيانة.

وأضاف “ شكري”، الصيانة في العالم ليست اختيارية لأن العقار ما هو إلا صيانة، وتراجع اجرائها في كثير من الوحدات يفقدها قيمتها الاستثمارية؛ لذلك  توصلنا  في البرلمان  بضرورة استحداث طرف ثالث بين المطور والعميل مدقق حسابات مستقل يقوم بتدقيق الانفاق واعتماده واصدار المخاطبات الرسمية لمشتري الوحدات في حالة وجود اعباء اضافية على تكاليف الصيانة.

توفر سيولة مالية قبل طرح المطور المشروع للبيع

وقال، إن التشريع الثالث وهو الأهم  سيكون قانون  يجيب على التساؤل الأهم في السوق العقاري الان، متى  يبدأ المطور العقاري  في طرح مشروعه للبيع.

وشهدت الفترة الماضية مع توسع الدولة في اقامة مشروعات عقارية  وارتفاع اسعار العقارات، دخول شركات السوق لاول مرة لم يسبق الاستثمار به، وطرحها العديد من المشروعات قبل أن تمتلك السيولة المالية لبنائها، معتمدة على ما جمعته من أموال نتيجة المبيعات  لتبدء بها تنفيذ المشروع ما جعل الكثير من المشروعات معرض للتوقف مع ما يعانيه السوق من ركود.

وتابع" شكري"، توصلنا مع رئيس الوزراء ووزارة الإسكان، إلى أن يتم تقسيم  المشروعات العقارية في القانون الجديد حسب مساحتها، الاقل من 50 فدان سيكون المطور ملزم  بتوفير سيولة مالية  20% من قيمة تكاليف المرحلة التى سيتم فتح باب الحجز بها وليس المشروع بالكامل، أما المشروعات من 50 إلى 100 فدان لا بد ان يوفر 15%، و100 إلى 500 فدان يوفر 10%، ومن 500 إلى 1000  يوفر 5%،  وأكثر من 1000 شرط توافر سيولة مالية 3%.

رقابة مشددة  

واستطرد" شكري"، هذه المعادلة تحقق الاطمئنان لمشتري الوحدة، لأن المطور لن يسمح  له الاعلان عن مشروعه قبل توفر سيولة مالية وفقا للنسب السابقة، كما أن القانون الزم المطور بوجوبية فتح حساب بنكي للمشروع قبل بدء الحجز حتي يتم إخضاع المشروع للرقابة المالية، ولا يسمح للمطور أن يؤخد المطور الأموال المخصصة لهذا المشروع واستثمارها في مشروع آخر.

واشار إلى أن القانون أتاح للمطور اربع بدائل لتوفير السيولة المالية وفقا للنسب المحددة، أما سداد المبلغ نقدي، أو تنفيذ المرحلة بالكامل، أو موافقة بنكية من البنوك، أو شركات مرتبطة بمشروع اخر، ويسمح الدمج بين أكثر من بديل منهم.

إتاحة تأجيل الأقساط للعملاء 

وقال" شكري" القانون أعطي أحقية لمشتري الوحدة إنه في حالة تاجيل المطور تسليم الوحدة بعد عام من التاريخ المتفق عليه في العقد، أن يؤجل  سداد الاقساط حتي تسليم الوحدة له.

وأضاف، “هذا  القانون عند صدوره، لن يتم تطبيقه بأثر رجعي وسينفذ على المشروعات التي ستطلق بعد  اقراره، ولكن المشروعات العقارية ذات مساحات من 500 إلى أكثر من ألف فدان ونفذ المطور جزء من المشروع فقط سيكون ملزم بتوضيح المركز المالي  للمشروع وايراداته وعدد الوحدات التى تم بيعها والشاغرة”.